燃氣、電力、排水、供熱等配套基礎設施成為改造重點(diǎn)——

　　補上老舊小區配套設施短板

　　裝電梯、加保溫層，老舊小區改造正讓越來(lái)越多城鎮居民受益。下一步的重點(diǎn)是什么？

　　國家發(fā)改委、住建部日前聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強城鎮老舊小區改造配套設施建設的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），要求對2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區配套設施短板進(jìn)行摸排，以燃氣、電力、排水、供熱等配套基礎設施和養老、托育、停車(chē)、便民、充電樁等民生設施為重點(diǎn)，進(jìn)行優(yōu)先改造。

　　這些“看不到”“難看到”的地方，是老舊小區運行的痛點(diǎn)堵點(diǎn)。補上配套設施短板，讓居民充滿(mǎn)期待。

　　摸排“看不見(jiàn)的地方”

　　——排查配套基礎設施存在的安全隱患，摸排民生設施缺口情況

　　老舊小區的“老”和“舊”，不僅體現在具體的樓齡上，更隱藏在許多“看不見(jiàn)的地方”。

　　“加裝電梯、路面硬化，這些都是‘看得見(jiàn)的地方’，而‘看不見(jiàn)的地方’也應成為改造的重點(diǎn)對象。”提起老舊小區改造，北京市海淀區某老舊小區居民陳軍這樣說(shuō)。陳軍所居住的小區建成于上世紀80年代初，由于樓齡較老，小區配套設施存在排水設施老化、暖氣溫度不高、入戶(hù)光纖網(wǎng)速較慢等問(wèn)題。以排水設施為例，樓內上下水管道為鑄鐵材質(zhì)，老化銹蝕較為嚴重，存在滲水漏水等現象。“每到停水后恢復供水時(shí)，水都是棕紅色的，還摻雜著(zhù)沙礫，要排很久才能恢復清澈。管道銹蝕已經(jīng)影響到水質(zhì)，我家不燒自來(lái)水喝，也不用它做飯。”陳軍說(shuō)。

　　對民生設施缺口，老舊小區的居民們同樣有很強烈改造意愿。

　　“樓門(mén)高出地面5級臺階，卻沒(méi)有無(wú)障礙設施，對于坐輪椅、拄拐杖的老人特別不方便。小區里老人多、孩子多，缺少養老托育設施。”年過(guò)八旬的王淑珍老人住在北京市朝陽(yáng)區一處建于上世紀90年代的小區，眼下就有一樁煩心事：“我們這里是一梯兩戶(hù)的結構，有些業(yè)主干脆就把電梯外的公共空間圈占了，打隔斷、存雜物，感覺(jué)很不安全，但物業(yè)又沒(méi)有執法權，現在成了‘老大難’問(wèn)題。”王淑珍說(shuō)。

　　這些“看不到”“難看到”的地方，既包含市政配套設施等基礎類(lèi)改造內容、滿(mǎn)足居民生活便利需要的完善類(lèi)改造內容，也包含豐富公共服務(wù)的提升類(lèi)改造內容，正是下一階段老舊小區改造的重點(diǎn)。

　　《通知》要求排查燃氣、電力、排水、供熱等配套基礎設施以及公共空間等可能存在的安全隱患；摸排養老、托育、停車(chē)、便民、充電樁等設施缺口情況。在此基礎上，上述設施將作為重點(diǎn)內容得到優(yōu)先改造。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟研究所研究員任興洲對本報記者表示，老舊小區相關(guān)設施改造是一項包括前期立項、中期建設、后期管理維護在內的系統性工程，前期摸排到位、面向居民做好解釋引導，是做好改造的重要前提。具體實(shí)施過(guò)程中也要堅持因地制宜、分類(lèi)施策，力爭做到一地一策、一小區一策。“摸清情況，找準短板，在改造過(guò)程中首先力求實(shí)效，將極大提升老舊小區居民獲得感、幸福感。”任興洲說(shuō)。

　　建設好、更新好、管護好

　　——加強事中事后監管，推行物業(yè)專(zhuān)業(yè)化管理，完善長(cháng)效管理機制

　　補上老舊小區配套設施短板，是一項復雜而細致、牽涉面廣的大工程。

　　“我們希望把鑄鐵管換成PVC（聚氯乙烯）的，但這真的是大工程，要換就得整串換，需要有人組織協(xié)調、各戶(hù)統一行動(dòng)。當然，也需要不少錢(qián)。”陳軍告訴記者，要解決排水設施老化的問(wèn)題，單憑個(gè)別業(yè)主和物業(yè)公司的力量是遠遠不夠的，需要多個(gè)主體在各環(huán)節形成合力，才能實(shí)現“標本兼治”。

　　王淑珍表示，設施建好了，也要管好，這就要提升社區、物業(yè)和相關(guān)部門(mén)的服務(wù)管理能力。“我們小區停車(chē)位不僅缺少，而且管理無(wú)序。有的戶(hù)一個(gè)也沒(méi)有，有的人卻占有多個(gè)。時(shí)間長(cháng)了，很多居民對設施管理者缺乏信任。”

　　配套設施改造，需要壓實(shí)責任主體。《通知》強調，首先要落實(shí)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的社會(huì )責任和安全責任，做好安全巡查和設施管養。在完善長(cháng)效管理機制方面，各級城市（縣）要履行安全管理主體責任，相關(guān)部門(mén)要按職責開(kāi)展安全監督檢查。此外，要建立居委會(huì )、業(yè)委會(huì )、物業(yè)公司等廣泛參與、共商事務(wù)、協(xié)調互動(dòng)的社區管理新機制，推進(jìn)社區基層治理體系和治理能力現代化，共同維護改造成果。

　　改造過(guò)程中的統籌協(xié)調也很重要。“各家單位管養設施常常是‘九龍治水’，缺乏協(xié)調。今天挖水管子，明天修井，后天動(dòng)光纜……挖了填、填了挖，時(shí)不時(shí)再停個(gè)水，給居民生活帶來(lái)很多不便。”陳軍說(shuō)。為此，《通知》在工程質(zhì)量安全監管方面對項目行業(yè)主管單位、建設單位、勘察設計單位、施工單位、監理單位均提出相應要求，同時(shí)明確強化項目建設統籌協(xié)調，優(yōu)化空間布局和建設時(shí)序，避免反復開(kāi)挖。

　　此外，部分老舊小區由于歷史原因沒(méi)有物管、配套設施產(chǎn)權不明晰，成為中長(cháng)期配套設施維護更新的障礙。《通知》明確，城鎮老舊小區完成改造后，有條件的小區通過(guò)市場(chǎng)化方式選擇專(zhuān)業(yè)化物業(yè)服務(wù)公司接管；引導將相關(guān)配套設施產(chǎn)權依照法定程序移交給專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，由其負責后續維護管理。

　　多渠道籌措資金

　　——統籌地方財力；鼓勵金融機構參與；引導居民出資參與

　　不少居民和專(zhuān)營(yíng)單位、物管企業(yè)工作人員在采訪(fǎng)中表示，配套設施和民生設施改造作為老舊小區改造的難點(diǎn)，“難就難在資金”。

　　任興洲認為，解決“錢(qián)從哪兒來(lái)”的問(wèn)題，關(guān)鍵在于創(chuàng )新投融資機制，推動(dòng)多主體共建共改；同時(shí)，要著(zhù)眼于改造的可持續性，促進(jìn)資金活水持續涌流，避免籌措資金過(guò)程變?yōu)椤耙诲N子買(mǎi)賣(mài)”。

　　明確多種資金來(lái)源，正是此次《通知》的一大亮點(diǎn)。

　　一方面，《通知》強調，中央預算內投資全部用于城鎮老舊小區改造配套設施建設項目；各地應統籌地方財力，重點(diǎn)安排消除城鎮老舊小區各類(lèi)安全隱患、提高排水防澇能力、完善養老托育設施、建設停車(chē)場(chǎng)和便民設施等城鎮老舊小區配套設施改造內容。同時(shí)，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位要落實(shí)出資責任，優(yōu)先安排老舊小區配套設施改造資金。

　　另一方面，《通知》指出，發(fā)揮開(kāi)發(fā)性、政策性金融支持的重要作用；鼓勵金融機構參與投資地方政府設立的老舊小區改造等城市更新基金；對養老托育、停車(chē)等有一定盈利的改造內容，鼓勵社會(huì )資本專(zhuān)業(yè)承包單項或多項等；按照誰(shuí)受益、誰(shuí)出資原則，積極引導居民出資參與改造等。

　　“誰(shuí)受益、誰(shuí)出資，這6個(gè)字落實(shí)起來(lái)難度不小。2013年，物業(yè)在電梯里貼出公告，表示電梯已屬過(guò)時(shí)產(chǎn)品、亟須大修或更換。現在公告還貼在那兒，就是沒(méi)人出錢(qián)！”王淑珍表示，“我們這些老住戶(hù)都愿意出錢(qián)，維修基金這個(gè)池子也該續水了。另外，小區廣告牌很多，產(chǎn)生的公共收益也應用于設施養護。”

　　為落實(shí)“誰(shuí)受益、誰(shuí)出資”原則，《通知》給出了具體辦法：在引導居民出資參與改造時(shí)，可采取直接出資、使用（補建、續籌）住宅專(zhuān)項維修資金、讓渡小區公共收益等方式。同時(shí)，建立健全住宅專(zhuān)項維修資金歸集、使用及補建續籌制度；統籌公共設施經(jīng)營(yíng)收益等業(yè)主共有收入，保障后續管養資金需求。

　　任興洲解釋?zhuān)紤]到老舊小區自身特性，配套設施改造資金需要多渠道籌措。這既非財政“大包大攬”，也非業(yè)主完全“自掏腰包”，而是通過(guò)中央財政、地方財政、居民、社會(huì )資本等多主體參與共建共改。

　　專(zhuān)家表示，不同小區的改造側重點(diǎn)不同，在“誰(shuí)出錢(qián)”的問(wèn)題上應堅持具體問(wèn)題具體分析：基礎類(lèi)改造應由各級財政提供資金支持；完善類(lèi)、提升類(lèi)改造則應由居民分攤履行出資責任，社會(huì )資本也可通過(guò)市場(chǎng)化機制引入，用于具有一定營(yíng)利性的設施改造。其中，引導居民協(xié)商一致并形成共識、取得樓宇乃至小區公共利益的“最大公約數”至關(guān)重要。（記者 汪文正）